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Anlässe/Beweggründe für eine Wertermittlung

 

Erbrecht
Die Wertermittlung der Liegenschaft (Haus/Grundstück) ist die wesentliche Grundlage für alle Arten der Vermögensteilung, Erbauseinandersetzungen sowie der Zugewinngemeinschaften. Nicht selten kommt es im Zusammenhang von Erbauseinandersetzungen zu Streitigkeiten um Immobilien, da die Beteiligten unterschiedliche Wertvorstellungen haben. Die Aufgabe eines Sachverständigen besteht dann darin, die Wertermittlung auf eine neutrale Grundlage zu stellen. Die Immobilienbewertung bei Erbauseinandersetzungen wird beispielsweise notwendig, weil eine anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird. Aber auch die Aufhebung der Erbengemeinschaft zur Abfindung und Aufteilung der (Immobilien-)Erbmasse oder die Geltendmachung von Pflichtteilansprüchen/Pflichtteilergänzungsansprüchen stellen Anlässe für ein Verkehrswertgutachten im Rahmen von Erbauseinandersetzungen dar.

 

Erbschafts- und Schenkungssteuer
Bei der unentgeltlichen Übertragung von privatem Grundbesitz ist der steuerliche Bewertungsmaßstab der Verkehrswert (gemeiner Wert; § 9 Abs. 2 Bewertungsgesetz). Damit sich die vereinfachte Grundbesitzbewertung (Finanzamt) für den Steuerpflichtigen nicht zu seinem Nachteil auswirkt, kann der Steuerpflichtige mittels eines Gutachtens nach dem neuen § 198 Bewertungsgesetz gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert.

 

Immobilienkauf und Immobilienverkauf
Die Kaufpreisfestsetzung auf der Grundlage einer Wertermittlung (Wertgutachten) wirkt zwischen Vertragsparteien vertrauensbildend.

 

Wertfragen im Rahmen von Kreditentscheidungen (Beleihungswertermittlungen/Portfoliobewertungen)
Der Beleihungswert ist ein Wert, der aus Sicht der Gläubiger (z.B. Banken) bei einem Forderungsausfall als Sicherheit zur Verfügung steht. Aus dem Beleihungswert ermitteln sich die Beleihungsgrenzen sowie die Kapitaldienstgrenzen. Diese sind wesentlich für die Risikobeurteilung sowie -steuerung und damit auch wichtig für die Refinanzierungs- und Eigenkapitalkosten.  

Die Bewertung von Immobilienportfolios wird für eine größere Anzahl von Immobilienbeständen durchgeführt. Sie ermöglichen den Überblick über Finanzierungs- und Besicherungspotenziale (Analyse/Wertüberwachung) der Immobilienbestände. Diese Wertermittlung kann z.B. für die Vorbereitung von Verhandlungen mit Gläubigern (z.B. bei Prolongationen von Krediten mit größerem Umfang) Verwendung finden. Sie ermöglicht Beleihungsspielräume für Investitionen effektiv und zielgerichtet zu nutzen. Die Immobilienportfoliobewertung dient auch Bilanzierungszwecken, Transaktionen, Fusionen/Abspaltungen und noch anderen Bewertungszielen.

 

Planungsschadensrecht (Entschädigungsanspruch)
In entschädigungsrechtlichen Belangen stellt sich die Frage nach den Verkehrswerten. Die §§ 39-44 Baugesetzbuch (BauGB) regeln das so genannte Planungsschadensrecht. Wenn eine Maßnahme nach § 29 BauGB die zulässige Nutzung des Grundstücks einschränkt oder aufhebt, kann dies im Einzelfall zu einem Entschädigungsanspruch führen. Das Planungsschadensrecht kennt drei entschädigungsrelevante Möglichkeiten. Das sind der Vertrauensschaden, die Vermögensnachteile für fremdnützige Festsetzungen sowie die Aufhebung oder Änderung einer zulässigen Nutzung. Die Frage, ob ein Planungsschaden (Entschädigungsanspruch) vorliegt, ist vordergründig von den sich aufgrund der Planung ergebenden Wertveränderungen abhängig.

 

Zwangsversteigerung
Laut Gesetz muss ein Versteigerungsobjekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung beim ersten Termin mindestens 70 % seines Wertes erzielen. Das ist der Grund, warum bei jeder Zwangsversteigerung im Vorfeld ein Verkehrswertgutachten zu erstellen ist.

 

Anfangs- und Endwerte nach dem besonderen Städtebaurecht (Ausgleichsbetrag)
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§154 BauGB)
Bei städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die im Rahmen der Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen zur Anwendung kommen können, werden jeweils Anfangs- und Endwerte (im Entwicklungsrecht Neuordnungswerte) ermittelt. In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten hat der Eigentümer eines Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstück entspricht.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§ 166 BauGB)
Hier soll die Gemeinde alle Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. Wegen der Freiwilligkeit ist die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen ausdrücklich keine Wertermittlungsaufgabe im Stadtumbau. Sie stellen gleichwohl ein geeignetes Instrument zur Verfügung um Wertunterschiede zu ermitteln die durch Stadtumbaumaßnahmen hervorgerufen werden können.

 

Lastenausgleich (konsensuale Maßnahme)
Als Lastenausgleich wird ein Verfahren zwischen den am Stadtumbau beteiligten Eigentümern verstanden. Hier werden bei den durch eine positive Wertentwicklung ihrer Grundstücke begünstigte Eigentümer einen Ausgleich an die durch negative bzw. stagnierende Wertentwicklungen ihrer Grundstücke belastete Eigentümer leisten. Solche Lastenausgleichsmodelle basieren in der Regel immer auf fundierten Grundstückswertermittlungen. Gründe für Forderungen nach einem Lastenausgleich können sein: Eigentümer die im Rahmen des Stadtumbaus ihre Bestände über Abriss reduzieren müssen (§ 171 c Satz 2 Nr. 3 BauGB).

 

Bilanzielle Wertfragen (Wertermittlung für steuerliche Zwecke z.B. Art-, Wert, - und oder Zurechnungsfortschreibung bei Eigentumswechsel, Veräußerung oder Erbschaft)
Ändert sich die Nutzungsart so ist eine Artfortschreibung der Einheitswerte notwendig. Mit der Artfortschreibung gehen oftmals Wertfortschreibungen einher. Bei wesentlichen Wertänderungen ist eine Wertfortschreibung vorzunehmen. Spätestens dann ist eine Wertermittlung notwendig. Im deutschen Einkommenssteuerrecht findet das Prinzip der Verlustrechnung Anwendung. Der Verlust ist gekennzeichnet durch einen den Ertrag übersteigenden Aufwand bzw. die Einnahmen übersteigende Ausgaben. Wertverluste (z.B. durch Leerstand, Sanierungen und Modernisierungen) müssen durch eine Wertermittlung nachgewiesen werden. Das bloße Empfinden reicht dazu nicht aus. Hierzu müssen entsprechende Verkehrswertgutachten vorliegen.

 

 

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